Une SCI doit elle opter pour l’impôt société ?

Une SCI relève, par principe, de l’impôt sur le revenu et des plus-values immobilières des particuliers, mais ses associés ont la possibilité de renoncer à ce régime et d’exercer une option irrévocable pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Cette option peut s’avérer intéressante, mais il est nécessaire d’en maîtriser les conséquences.

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

Les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeuble et aux associés d’une SCI soumise à l’IR.

Ainsi, l’associé de la SCI verra sa quote-part de résultat imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus seront également soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%.

Les plus-values que pourra réaliser cet associé, qu’elles portent sur la cession de l’immeuble ou des parts de la SCI seront soumises à la fiscalité des plus-values des particuliers et pourront être exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux, partiellement au bout de cinq ans, pour conduire à une exonération totale au bout de trente ans. Or, ce délai est très long, d’autant plus que l’exonération de 52% de la plus-value n’intervient qu’au bout de vingt-cinq ans en raison de la progressivité du taux d’exonération. De plus, à compter de 2013, la part imposable de ces plus-values, quand elle sera supérieure à 50.000 euros, supporte une surtaxe de 2 à 6%.

Il faut enfin noter que l’imposition des associés de SCI est fonction de leur propre statut fiscal et qu’une société relevant de l’IS qui possèderait des parts d’une SCI, verrait sa quote-part de revenus imposée à l’IS, sans pour autant que la SCI ait exercé d’option.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans la SCI à l’IS le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble, ce qui est exclu à l’IR.

Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33%, réduit à 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38.120 euros, les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit entièrement libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré en totalité.

Cependant, l’imposition ne s’arrête pas là, car les associés qui voudront profiter du résultat de la SCI à titre personnel devront décider d’une distribution de dividendes et supporter la taxation correspondante, c’est-à-dire l’imposition du dividende versé au barème progressif de l’IR après un abattement de 40% et aux prélèvements sociaux à 15,5% sans abattement.

L’amortissement de l’immeuble

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI quand celle-ci est soumise à l’IS. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite “d’usage”, s’il s’agit d’un immeuble loué à une entreprise liée (quand la SCI et la société locataire ont les mêmes associés) ou sur sa durée de location réellement possible dans le cas contraire, cette dernière durée étant en principe plus longue. Les agencements et aménagements de l’immeuble seront amortis séparément du gros-œuvre, sur des durées différentes.

La contrepartie non négligeable de cet amortissement est cependant que la plus value en cas de cession de l’immeuble se calcule en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier, déduction faite des amortissements comptabilisés, qui n’entrent pas dans le calcul lorsque l’on relève des plus-values des particuliers. Cette plus-value est imposable à l’impôt sur les sociétés, et bien entendu les dividendes qu’elle génère sont eux aussi imposés, ce qui aboutit à une charge fiscale souvent très lourde.

On peut donc dire que la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement beaucoup moins cher pendant la période d’amortissement de l’immeuble, mais que cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la cession. En effet, l’immeuble étant amorti, la base de taxation est alors plus élevée.

Exercer l’option à l’impôt sur les sociétés

Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI, ou en cours de vie de celle-ci.

Dans ce dernier cas de figure, les associés auront deux choix possibles :

• Le premier sera de conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas, il n’y a pas de plus-value taxable à la date de l’option à l’IS ; 
• Le second sera d’inscrire les bâtiments dans les comptes de la SCI à leur valeur réelle au jour de l’option en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leur valeur d’origine sera imposable, selon les règles des plus-values immobilières et pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SCI.

Conclusion

L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement et engendre une imposition plus importante lors de la cession.

Alors que le régime de droit commun à l’IR ne permet pas l’amortissement du bien, est donc fiscalement et financièrement plus lourd, mais une exonération totale au bout de trente ans est applicable.

Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus-value était atteinte au bout de quinze ans, mais, avec un délai porté à trente ans, il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.

On peut conclure de manière schématique que :

• • Pour des “petits” projets, qui ont, à la fois, une espérance de plus-value à terme et qui produisent des revenus dont la fiscalité est financièrement supportable, il est préférable de ne pas opté à l’IS ;
  • Pour des projets d’envergure ou liés à une activité professionnelle, il est préférable d’opter à l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation, en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.