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Cabinet d’expert comptable spécialisé dans le secteur de marchands de biens

Expert comptable spécialisé dans le secteur de marchands de biens - Cabinet d'expert comptable à Paris AxessLes marchands de biens immobiliers sont des commerçants qui achètent des biens immobiliers pour leur propre compte et qui les revendent, en l’état, ou à la découpe, avec ou sans opérations de rénovation. En général, les marchands de biens sont également impliqués dans la transaction, la promotion et la gestion de biens immobiliers.

Spécificités comptables

Un plan comptable professionnel a été mis en place (avis de conformité n°38 du 12 juillet 1984 émis par le Conseil national de la Comptabilité).

Un marchand de biens doit souscrire une déclaration d’existence et de comptabilité prévue par l’article 286 du Code général des impôts.

Un registre fiscal des actes doit être établi aux fins d’inscription de tous les actes passés devant notaire.

Spécificités fiscales

Les bénéfices réalisés par les marchands de biens personnes physiques sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC.

Selon les choix de forme de structure, le marchand de bien peut opter pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés.

Depuis le 11 mars 2010, les opérations immobilières obéissent aux règles générales de la TVA immobilière, pour toutes les livraisons d’immeubles réalisées à titre onéreux, par des assujettis à TVA sauf exonération prévue par la loi.

Les livraisons d’immeubles par des non assujettis sont hors du champ d’application de la TVA.

Le fait générateur de la TVA se produit au moment de la livraison du bien.

En règle générale, la TVA est exigible lors de la réalisation du fait générateur.

En cas de livraison d’un terrain à bâtir (imposable de plein droit) ou d’un immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans (imposable sur option à la TVA), le marchand de biens est imposable à la TVA sur la marge.

Le régime de la marge ne s’applique donc pas à la livraison d’un immeuble achevé depuis cinq ans au plus quand bien même le cédant l’aurait lui-même acquis sans que cette acquisition ne lui ouvre droit à déduction (notamment auprès d’un non assujetti).

La marge est déterminée par la différence entre, d’une part, toutes les sommes et charges dues auprès du cédant par le cessionnaire, diminuées de la TVA afférente à la marge elle-même et, d’autre part, le prix d’achat supporté par l’assujetti revendeur. Par suite, le « prix exprimé » s’entend de la différence entre le montant payé au cédant par le cessionnaire et le montant de la TVA afférente à la marge résultant de ce prix.

Spécificités sociales

En fonction du projet deux conventions collectives peuvent s’appliquer :

  • CCN 1512 (brochure 3248) de la promotion immobilière du 18 mai 1988 (ancienne dénomination « promotion-construction »)
  • CCN 1527 (brochure 3090) de l’immobilier du 5 juillet 1956, révisée le 9 septembre 1988, actualisée par l’avenant n° 26 du 22 mars 2004

Résultat flash

Certains éléments significatifs sont à suivre de façon périodique, notamment les éléments relatifs à l’exploitation :

  • le chiffre d’affaires
  • le taux de marge commerciale
  • résultat courant en pourcentage du chiffre d’affaires
  • rentabilité globale = (Résultat Net x 100) / Actif global
  • rentabilité économique = (Résultat Net x 100) / Investissement total
  • rentabilité financière = (Résultat Net x 100) / Capitaux propres
  • rentabilité commerciale = (Résultat Net x 100) / CA HT
  • il peut être opportun de mettre en place un tableau mensuel permettant d’appréhender un résultat flash à chaque fin de chaque opération

Les principaux risques étant par exemple de faire un achat qui pourrait s’avérer non rentable. Le marchand de biens a l’obligation de céder l’immeuble dans les cinq ans suivant l’acquisition d’où un risque fiscal si le marché était sur une tendance baissière.

Il n’y a pas de normes de résultats puisque l’activité de chaque marchand de biens dépend du marché.

Confiez votre comptabilité à un expert comptable spécialisé dans le secteur de marchands de biens.

Notre expertise et notre niveau d’engagement auprès de nos clients nous permet de vous délivrer des prestations et conseils de qualité afin d’envisager les solutions les plus adaptées à votre situation. 
 
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